Bail meublé ou vide : quelles différences pour le bailleur ?
Publié le 6 mai 2026
Avant de mettre votre logement en location, une question revient toujours : faut-il le louer meublé ou vide ? Les deux options obéissent à des règles différentes en matière de durée, de dépôt de garantie, de préavis et surtout de fiscalité. Tour d'horizon pour décider sereinement.
Durée du bail et préavis
En location vide, le bail est conclu pour 3 ans (renouvelable) lorsque le bailleur est un particulier. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois en zone tendue, trois mois ailleurs.
En location meublée, le bail est d'un an (ou neuf mois pour un bail étudiant), et le préavis du locataire est réduit à un mois. Le meublé offre donc plus de souplesse, au prix d'une rotation plus fréquente.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, et à deux mois en location meublée. Cette différence s'explique par le risque supplémentaire lié au mobilier.
Fiscalité : le vrai point de bascule
Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (micro-foncier avec abattement de 30 % ou régime réel).
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le statut LMNP : abattement de 50 % en micro-BIC, ou déduction des charges et amortissement du bien au réel. Ce dernier point rend souvent le meublé fiscalement attractif.
Que choisir ?
Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de votre bien et de vos objectifs.
- Meublé : rendement et fiscalité optimisés, mais gestion plus active et rotation plus rapide.
- Vide : stabilité, moins de gestion, idéal pour un bien familial en zone recherchée.
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